“以房养老”仅作为热门概念的时间已经剩下不多了，试点保险机构所涉及的“以房养老”的产品链条已日趋成熟，即将进入市场。
近日，作为一直参与以房养老课题研究的专业人士，幸福人寿高管曲和磊向《第一财经日报》解析了保险版“以房养老”产品的设计思路，揭示“以房养老”产品链。从本质上而言，“以房养老”产品和其他保险产品一样，但反应链条更长，涉及环节更多。
具体而言，大致的产品链条如下。提出需求：老人与保险公司双方达成初步参与计划→选择第三方评估机构：由保险公司和老人商量选择并对房屋进行评估→产品测算：在评估价值的基础上，保险公司会根据产品测算，根据不同房价、不同老人的不同年龄、对房屋预期增值的不同等因素测算出老人每月领取的养老年金→双方达成共识→保险公司尽职调查：即保险公司确认房屋产权，查看房屋有无抵押状况，产权是否有其他瑕疵等，且完成所有抵押需要的手续→犹豫期后，保险合同正式生效→老人开始领取养老金，直至去世→去世后，保险公司和家人对房产的处置。
实际上，在整个反应链条中，“以房养老”产品一直存在的难点和争议点均集中于产品测算和老人去世后对于房产的处理两个环节。
产品测算难题
无论是正向还是反向声音，“以房养老”向前踉跄迈步的过程从未停止。提出“以房养老”概念已有多年，但一直在概念层面沉浮的状况一直到去年9月出现转折点。
国务院去年9月下发意见，明确要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，之后保监会即组织了包括幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿在内的7家保险公司组成了课题组。
“接触"以房养老"产品的时间虽然不算很长，但是对于养老保障和养老需求我都有了不一样的概念和认知。”提及和“以房养老”的渊源，曲和磊说，“在我走访众多老年人家庭的时候，感触非常多，其实对养老的需求量远比我们之前想象的要大，对于生活条件的改善可以说是很多老人的基本诉求。现在保险公司的养老产品很多，保险本来就应该和养老连在一起，而且保险公司其实有完整的养老保险系列，不同的人有不同的需求，会选择不同的产品。而"以房养老"从本质上而言就是养老保险产品链的拓宽，对应现在还未覆盖的需求。”
曲和磊进一步表示：“以房养老最大的不同应该说是目前首款非货币形式购买的养老保险产品，且对应老人的年龄段有所不同，专门针对60岁以上的老人。也就是说，无论是从年龄段还是需求上，该产品都是一种完善和丰富。”
在“以房养老”产品中，产品测算这个难点是保险公司态度审慎的主要原因之一。业内分析人士表示，保险公司保持态度审慎的原因主要有房价下行风险、产权纠纷和房屋处置风险以及其他风险等。
其中，房价下行风险是“以房养老”产品测算环节所涉及的内容。曲和磊称：“产品测算实际上会涉及到一个复杂的体系，这其中简单的话可以理解为保险公司测算出的养老年金会有一些决定因子，包括房价、老人年龄、对房屋的预期增值以及一些基础性的指标等。”
而保险公司的风险则与对房价的预期假设相关，而房价的下行亦会影响保险公司的判断。更准确地说，对房价预期的准确性是非常重要的。如果仅从产品角度而言，其实对于房价的判断最重要的是一致性，即保险公司和老人之间所达成的共识。如果老人和保险公司对房价分歧很大，就难以达成共识。
房产处置争议
横在公司面前的，除了房价风险，还有一大风险，即房产处置争议的风险。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，以房养老产品一般可分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
而在“以房养老”产品链条中，最后一环对房产的处置也是保险公司可能面临的争议和问题。实际上，在给老人发放养老金的过程中，保险公司会累计出发放的总额，当老人过世时，无论是失独老人还是无子女老人，均由指定继承人或法定继承人做出选择。举例而言，比如老人共领取了300万元养老金，此时继承人可以选择将300万元退还给保险公司，解除房产质押，合同终止。另一种选择是继承人选择由保险公司处置房产，卖房收入假设为350万元，保险公司将多余的50万元返还继承人。
这也是上述保险公司产品测算中所面临的房价风险的体现，比如对于卖房收入的估算高了，房价下行后，损失将由保险公司承担。
事实上，这其中投保人、继承人和保险公司之间的身份变化都可能引发争议。不过，曲和磊表示：“反向抵押不是把房子拿来换取保险，房子的产权、居住权、所有权都没有发生变化。如从这个的意义上来理解，房屋的产权和后来的继承问题理论上都不会引发争议。”
对于“以房养老”产品的市场容量问题，据一家券商机构测算，中国国内满足相关展业要求的保险机构约有33家，也有观点称以房养老对规模会有设限，单个保险公司接受抵押房产的评估值不得超过4%。对一个万亿资产规模的公司而言，开展“以房养老”的规模上限为27.6亿。
上述业内人士还透露：“上限的存在是为了保证试点的安全性，也是监管层态度的审慎。而盈利性并不是保险公司首要考虑的问题，而在"以房养老"的过程中，衍生中的上下游产品链保险公司亦有关注，如推动延伸服务、老年人护理等业务模式。”
此外，目前一直尚无结论的土地使用权续期问题对目前非参与型的“以房养老”产品的影响并不大，因为反向抵押中并不涉及到产权的变化，但参与型产品则另论。多位接受采访的业内人士亦期待一系列加速“以房养老”落地生根的催化剂，如土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等。
