物业收费将引入菜单式 八个档次任由业主搭配
近日，苏州市物价局会同市住建局，拟制《苏州市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》，目前正公开征求社会意见。市民可通过电子邮件，或去电去函发表意见和建议，此次征求意见截止日期为9月12日，具体方案已在市物价局官网公布。
■为何制定标准促进物业服务质价相符
随着苏州市物业服务行业发展迅速，物业管理覆盖面不断扩大，物业服务过程中的矛盾和问题也不断出现，突出表现在两大方面：由于缺乏具有公信力的收费标准，业主与物业很难就价格调整达成共识，物业只能通过减少人员配备、降低服务标准来控制成本，由此形成恶性循环；其次，由于服务标准不明晰，物业服务双方因价格与服务质量匹配的认知差异引发的矛盾日益增多。
而此次拟制的指导价标准中，明确了物业服务内容、服务标准及相应的收费标准，这有利于促进物业服务“质价相符”和“明明白白”消费。
■收费标准咋定5项服务，档次可自由搭
《标准》中拟定分类分项分级的服务标准，以及对应的政府指导价标准，用菜单的方式把物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容。
这5项服务内容各有5个服务等级，等级越高服务就越周到细致，收费标准也相应越高。每个等级下再根据面积大小分为8个收费档次。
例如，公共秩序维护这项，一级服务要求每天至少两次在小区内巡逻，而五级服务要求每小时巡逻不少于1次。至于收费，一级第一档是0.28元/㎡/月，五级第一档是1.46元/㎡/月。业主在与物业签合同时，5项服务内容可以选择相同的服务等级，也可以选择不同的服务等级自由组合，而物业公共服务费是5项服务收费的总和。
按照《标准》，例如某住宅小区计费面积85000平方米，综合服务选择五级标准，单项收费0.46元/㎡/月；共用部位和共用设施设备维护选择三级标准，单项收费0.34元/㎡/月；公共秩序维护选择四级标准，单项收费0.77元/㎡/月；保洁服务选择四级标准，单项收费0.52元/㎡/月；绿化养护服务选择五级标准，单项收费0.06元/㎡/月，把这5项费用相加，就得出该小区物业费的政府指导价标准是2.15元/㎡/月。
■《标准》适用类型
普通住宅前期物业费
根据相关规定，普通住宅前期物业费实行政府指导价，业主大会成立后，普通住宅物业费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行；非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
也就是说，《标准》主要适用于普通住宅的前期物业公共服务收费，即新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当在政府指导价范围内，依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同时，要约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。《标准》中公布的政府指导价为最高限价，实际执行价格可以低于该标准，但不得擅自突破。
对于现有的住宅小区，《标准》出台前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。需要调整收费标准的，应当严格按照《苏州市物业服务收费管理实施细则》的规定，经业主大会、业主大会授权的业主委员会或者“双过半”的业主同意后方可实施。
